2017年8月30日星期三
2017年8月30日本地午餐 - 尖沙咀麼地道68號帝國中心地下高層UG43號舖《韓珍》牛肋骨
在尖沙咀，百多元一份午餐是基本的消費，不過水準大多強差人意。韓珍的午市牛肋骨套餐是$128，但已經是全店最貴，而且份量十足，四款前菜，配豆腐牛骨湯，還有‘牛有牛味’，的‘勁厚’主菜：牛肋骨。加上午市人數不多，實在是一所與朋友聊天的不錯選擇。
2017年8月28日星期一
2017年8月28日 - 推「社企劏房」以空間換時間
根據房委會的資料顯示， 截至 2017 年 6 月底， 有高達 150,200 宗一般公屋申請， 平均輪候時間為 4.7 年， 是繼去年 12 月底之後， 輪候時間再次達到 4.7 年。
公屋輪候時間重返 4.7 年高峰
同一時間， 運輸及房屋局局長陳帆早前到深水埗探訪劏房住戶表示， 由於公屋興建時間最少 4 至 5 年， 政府可以資助社福機構建立劏房， 再以成本價租予有需要人士， 滿足中短期房屋需求。
一個月之後， 陳帆已表示接獲發展商願意提供數百間空置房屋， 並有基金願意提供財政支援， 最快年底可推出「社企劏房」。 陳帆動作之快， 讓人有耳目一新的感覺。
陳帆有如此大膽的政策建議，
是希望以空間換時間的援兵之計。
公共政策的推動邏輯大致上有三類， 第一類是最常見的， 就是「宣之於口、 動之於手」； 第二類是為免引起公眾反彈，
卻又有實際推廣的必要，
便應該「只做不宣」，
以收潛移默化之效，
國民教育本來就應該是只做不宣的教育政策；
第三類就是政府短時間內沒有具體可行的方案，
卻又要回應市民的期望，
便惟有「出口術」，
讓市民望梅止渴，
社企劏房大概便是這一類。
與業主「鬥劏」阻劏房燎原火
陳帆局長的社企劏房按道理是不可能大規模進行， 原因是運輸及房屋的政策邏輯一直是加快覓地、 加快建公屋， 因此， 即使有地， 也只會撥出小部分作為社企劏房的試點計劃。
不過， 這個試點計劃， 在只聞樓梯響的情況下， 卻明顯已達到立竿見影， 在租金上紓緩了不少劏房戶的壓力。
早在 2013 年， 筆者當時為一所社會福利機構在觀塘區進行了貧窮家庭需要調查， 當時 851 個生活在政府貧窮綫以下的有效樣本中， 私人樓宇的 184 個樣本全部來自劏房戶，
大部分的受訪家庭均為三至四人的核心家庭。
調查發現， 當年的劏房租金佔他們的收入 37%， 個別例子更高達五成。
在租金壓力之下，
劏房家庭惟有減少日常飲食的支出；
而在深入訪談中，
我們發現劏房的租約最短只有三個月，
三個月之後業主可以隨意上調租金，
在居無常所的情況下，
劏房戶難以有穩定的住所，
登記成為選民；
既非當區選民，
自然便難以獲得區議員的協助。
有見及此， 當年筆者便向運輸及房屋局建議反其道而行， 由政府以分期補地價方式， 釋放適宜改建的工廠大廈， 宣布設立「公營劏房」與劏房業主「鬥劏」。
這一招貴不在多，
而在於阻止劏房市場的燎原之火，
為政府爭取更多時間興建公屋。
公營劏房的形式類似六十至七十年代的易裝易拆的臨時房屋， 個人實用面積可參考屯門寶田邨單身人士單位
8.2 平方米，
租金以 330 元作為參考標準； 而根據扶貧委員會及前綫社工的資料所得， 劏房戶大部分集中在觀塘、
深水埗、
荃灣及葵涌一帶。
考慮到實際情況及為了減少各區 Nimby（別在我後園）心態；
筆者當年建議不應尋找一個區議會，
作為臨屋用地試點，
而是一個域，
例如東九龍、
西九龍及新界西南，
在域內建立一至兩個臨屋區，
在各區區議會的拉力之下，
總會得出一個落實方案，
而不至於被各區區議會消磨歲月，
胎死腹中。
緩劏房租金， 紓住戶壓力
上述建議， 由政策倡議到議會醞釀， 前後最少也要兩、 三年的時間； 不過， 今天陳帆口術一出， 劏房業主變相便被一個「合理劏房」的標準制約，
甚至令他們覺得劏房市場將會變得無利可圖，
短期為穩住租戶，
必然會減少不合理加租情況，
甚至凍租。
君不見， 觀塘等地的劏房租金的確有放緩迹象。 在兩、 三年後公屋落成量增加及「富不與官爭」的智慧下， 劏房業主或許選擇離場。
問責官員從政策論述，
表達出急民之所急，
即使是出口術，
亦算是有感施政的重要一環。
原載： 《香港經濟日報》
2017年8月27日星期日
2017年8月27日 - Chateau De Saint Cosme Gigondas 2006 X Montamoré - Sartori Cheese
不愧是‘神之水滴’，一瓶圓潤柔和，物超所值的好酒；配上有晶體帶少少咸的芝士，味道出奇地配合。
Chateau De Saint Cosme 官方網站：http://www.saintcosme.com/vin_en.php
Montamoré - Sartori Cheese 官方網站：http://www.sartoricheese.com/our-cheese/classic-cheese/montamore.html
2017年8月26日星期六
2017年8月26日政壇新秀暑期實習《第六百六十七集》 : 元朗"這不是垃圾垃"
政策推動，最重要是吾道不孤，否則只是孤芳自賞，難以推廣。
節目重溫：http://www.rthk.hk/radio/radio2/programme/YoungPolitican/episode/455605
RTHK Mine：http://app4.rthk.hk/apps/mine/index.php?id=8048#
2017年8月26日及27日經濟日報A14 - 推「社企劏房」以空間換時間
根據房委會的資料顯示，截至2017年6月底，有高達150,200宗一般公屋申請，平均輪候時間為4.7年，是繼去年12月底之後，輪候時間再次達到4.7年。公屋輪候時間重返4.7年高峰。
同一時間，運輸及房屋局局長陳帆早前到深水埗探訪劏房住戶表示，由於公屋興建時間最少4至5年，政府可以資助社福機構建立劏房，再以成本價租予有需要人士，滿足中短期房屋需求。
一個月之後，陳帆已表示接獲發展商願意提供數百間空置房屋，並有基金願意提供財政支援，最快年底可推出「社企劏房」。陳帆動作之快，讓人有耳目一新的感覺。陳帆有如此大膽的政策建議，是希望以空間換時間的援兵之計。
公共政策的推動邏輯大致上有三類，第一類是最常見的，就是「宣之於口、動之於手」；第二類是為免引起公眾反彈，卻又有實際推廣的必要，便應該「只做不宣」，以收潛移默化之效，國民教育本來就應該是只做不宣的教育政策。第三類就是政府短時間內沒有具體可行的方案，卻又要回應市民的期望，便惟有「出口術」，讓市民望梅止渴，社企劏房大概便是這一類。
與業主「鬥劏」 阻劏房燎原火
陳帆局長的社企劏房按道理是不可能大規模進行，原因是運輸及房屋的政策邏輯一直是加快覓地、加快建公屋，因此，即使有地，也只會撥出小部分作為社企劏房的試點計劃。
不過，這個試點計劃，在只聞樓梯響的情況下，卻明顯已達到立竿見影，在租金上紓緩了不少劏房戶的壓力。
早在2013年，筆者當時為一所社會福利機構在觀塘區進行了貧窮家庭需要調查，當時851個生活在政府貧窮綫以下的有效樣本中，私人樓宇的184個樣本全部來自劏房戶，大部分的受訪家庭均為3至4人的核心家庭。
調查發現，當年的劏房租金佔他們的收入37%，個別例子更高達五成。在租金壓力之下，劏房家庭惟有減少日常飲食的支出；而在深入訪談中，我們發現劏房的租約最短只有3個月，3個月之後業主可以隨意上調租金，在居無常所的情況下，劏房戶難以有穩定的住所，登記成為選民；既非當區選民，自然便難以獲得區議員的協助。
有見及此，當年筆者便向運輸及房屋局建議反其道而行，由政府以分期補地價方式，釋放適宜改建的工廠大廈，宣布設立「公營劏房」與劏房業主「鬥劏」。這一招貴不在多，而在於阻止劏房市場的燎原之火，為政府爭取更多時間興建公屋。
公營劏房的形式類似60至70年代的易裝易拆的臨時房屋，個人實用面積可參考屯門寶田邨單身人士單位8.2平方米 ，租金以330元作為參考標準；而根據扶貧委員會及前綫社工的資料所得，劏房戶大部分集中在觀塘、深水埗、荃灣及葵涌一帶。
考慮到實際情況及為了減少各區Nimby（別在我後園）心態；筆者當年建議不應尋找一個區議會，作為臨屋用地試點，而是一個域，例如東九龍、西九龍及新界西南，在域內建立一至兩個臨屋區，在各區區議會的拉力之下，總會得出一個落實方案，而不至於被各區區議會消磨歲月，胎死腹中。
緩劏房租金 紓住戶壓力
上述建議，由政策倡議到議會醞釀，前後最少也要兩、三年的時間；不過，今天陳帆口術一出，劏房業主變相便被一個「合理劏房」的標準制約，甚至令他們覺得劏房市場將會變得無利可圖，短期為穩住租戶，必然會減少不合理加租情況，甚至凍租。
君不見，觀塘等地的劏房租金的確有放緩迹象。在兩、三年後公屋落成量增加及「富不與官爭」的智慧下，劏房業主或許選擇離場。問責官員從政策論述，表達出急民之所急，即使是出口術，亦算是有感施政的重要一環。（文章僅代表個人立場）
撰文：葉振東中山大學政治學理論博士
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相關資料：
2014年3月29日運房局青年聚焦會議
葉振東發言內容
就當房問題，葉振東認為若：
- 政府承認劏房屬臨時性質，但有市場需要，卻又無法例監管，
- 即使加租甚快，也決定不採納租金管制
- 及在土地供應不足，公屋建屋量需時的情況下
同時，
- 區議員普遍誤以為劏房戶並非選民，而實際上大部份劏房居民，尤其有小孩就讀中、小學的，大部份在當區居住時間長達6年或以上。
葉振東建議（1）
- 反其道而行，政府與劏房業主「鬥劏」，貴不在多，而在於「阻」，令劏房業主會‘以為’ 政府會以類似60-70年代的易裝易拆的臨時房屋安置劏房戶，劏房市場會變得無利可圖，而選擇離場，或減少改建劏房。
- 至於臨屋的土地，可以回收短期合約的土地，例如家興停車場，以便組裝臨屋；或向民政局查詢一些極低用量的球場，進行改建。
- 為減少地區壓力，及Nimby心態；從搏弈的角度上，建議不要針對在一個區議會的轄區內物色臨屋用地，而是一個域，例如東九龍，西九龍，按調查所得的劏房戶比例，在域內建立一至兩個臨屋區，在各區區議會的拉力之下，總會有一個結論，而不至於被各區區議會相繼否決。
- 針對區議員不瞭解劏屋選民特質，及由於掌握各小分區資料，可以在通過區議會之前，向個別議員披露所屬社區的劏房戶嚴重情況，並表示‘可以共同解決劏房問題’
，令該議員在區議會會議上無力反對建臨屋計畫。
- 切記，考慮複建臨屋是姿態多於實際；目的是「賺時間」讓政府加快興建公屋，及無論在數量上，或租金上；平抑劏房的加風。
（2）另一方面，
- 現時政府就個人屋住環境是有一套標準，最明顯就是公屋一人單位的規格；即規範化劏房並非無例可援。
- 所以，我建議為加快市場供應；可參照以上規格，（後加：甚至定出建議租金），容許工廠大廈更改用途，而誘因是可以「分期補地價」。利用市場的力量協助政府。
（3）劏房的改建是樓宇問題，但更大的問題是當有家庭遷入居住，而又無法遷離後，便成了社會問題。
- 而現時不少劏房已在工廈中進行改建，各區的傳統工廈其實是相對集中的。所以，建議加派人手巡查，務求做到阻止於改建之時，避免在正式出租後，衍生更多問題。
後續報導（一）：2017年7月10日 星期一《明報新聞網》
陳帆倡資助社企辦成本價劏房
稱首務解燃眉 關鍵合法安全衛生
後續報導（一）：2017年7月10日 星期一《明報新聞網》
陳帆倡資助社企辦成本價劏房
稱首務解燃眉 關鍵合法安全衛生
圖1之1 - 新任運輸及房屋局長陳帆（右二）昨天到深水埗，探訪熊先生一家四口所住的劏房，
瞭解劏房的惡劣環境，其間抱起小朋友與他們傾談。（曾憲宗攝）
【明報專訊】運輸及房屋局長陳帆昨午在深水埗與基層住戶對話期間，提出考慮資助社企租用唐樓，再以成本價劏出數間房，以兩至三年租約租給有需要市民。陳帆稱，政府最重要是解決市民困難，劏房只要合法、安全、衛生就沒有問題。
陳帆昨天應香港社區組織協會邀請，前往探訪一個居住在100平方呎劏房的家庭，並出席論壇與基層居民對話。
木板隔間房戶訴7年「未上樓」之苦
有居住在木板隔間房的4人家庭表示，因木板隔間房空氣不流通，小朋友氣管受影響，經常要入院留醫，但輪候公屋7年仍未「上樓」，未能改善居住環境。亦有39歲的單身基層市民表示，輪候公屋近11年，房委會2014年修訂配額及計分制後，更指他需多等23年才能上樓。
陳帆表示，住屋是人生存最基本條件，現時劏房環境不衛生，亦有安全隱憂，認為「上樓」是解決劏房戶問題的方法，但現時公屋輪候冊有近30萬宗申請，是政府一大挑戰，政府會以「有地儘量起，起就儘量多」方式興建公屋，為市民提供「安居之所」。
但他指出，覓地建屋需要時間，不是一朝一夕能解決，需考慮其他方案紓緩劏房戶、木板隔間房戶的困境，建議資助社福機構、非牟利機構租一個單位，然後將單位間開為安全及衛生的劏房，再以「打和成本」租給有需要的市民居住，「與其讓經營劏房的人士牟取不適當的利益，剝削有需要的朋友，我們去做劏房又可以嗎？」
稱倘計畫見效或大力推動
他表示，計畫的概念是切實可行的，類似以往的「光房行動」。他稱，希望找一些社福機構及熱心者試行有關安排，又指雖然「我們想像覺得是好的，最重要是住在這裡的人覺得好」，如果效果好，政府會考慮大力推動。
被問及會否擔心政府助長劏房風氣，陳帆響應稱這是「意識形態上的擔心」，認為政府最重要是可以解決市民的「燃眉之急」，劏房只要符合屋宇相關的法例，安全、衛生地去做並不是一個問題。
據瞭解，政府內部曾討論光房計畫構思，但對於受惠人數、單位數目及津助金額等細節仍未有具體定案。
指努力覓地建公屋 「有幾多建幾多」
陳帆說，現屆政府有決心為市民提供一個適切、市民住得安全、衛生，而且有尊嚴的居所，亦是他加入現屆政府的使命。他又稱，雖然上任不足10日，但團隊為覓地建公屋而努力，「我們可以承諾建築房屋會有幾多建幾多」，又指運房局與發展局、房協、市建局有溝通，正努力覓地建屋，又指單靠政府是不能解決問題，期望官、商、民共議方案，解決房屋問題。
批仲介剝削嚴重 社協成本價租劏房
社協主任何喜華表示，劏房仲介房東剝削嚴重，租出比租入價錢往往多出接近1倍，社協半年前于長沙灣以10,500元租入一個500多呎單位，將單位間開為4個約100多呎劏房，以每個2000多元租給4個家庭，相比其他相近面積單位的約4000多元租金便宜。何喜華指需要自行籌集改裝劏房的裝修費用，一間600至800呎的單位或需近30萬元。
後續報導（三）
2017年9月19日下午5時11分香港電台《中文新聞》：
陳帆指社會房屋共享計劃與縮短公屋輪候兩者並無關係
社協主任何喜華表示，劏房仲介房東剝削嚴重，租出比租入價錢往往多出接近1倍，社協半年前于長沙灣以10,500元租入一個500多呎單位，將單位間開為4個約100多呎劏房，以每個2000多元租給4個家庭，相比其他相近面積單位的約4000多元租金便宜。何喜華指需要自行籌集改裝劏房的裝修費用，一間600至800呎的單位或需近30萬元。
後續報導（二）
2017年9月19日下午4時31分蘋果日報《即時新聞》：
政府與社福機構社聯合作，以廉價租金出租業主借出的單位，予正輪候公屋的基層市民。市建局行政總監韋志成出席共享房屋計劃啟動禮時，向記者透露，該局將提供48個單位，全部在港島，該大廈位於德輔道西，原用作安置受重建影響的住戶，有海景，實用面積約300至500呎。
除港島的48個單位外，早前市建局在豉油街項目的14個單位都放租，合共62個，分兩批推出。另據了解，私人發展商恒基將提供近100個單位，其中20個單位位於九龍城福佬村道一幢唐樓；私人發展商華懋亦會參與。
社聯行政總裁蔡海偉表示，計劃單位面積平均約400至600平方呎，「有大有細，有啲200幾呎」。對於會否擔心租客兩年後不肯遷出，他強調會先與租客簽訂協議，也要求租客交待租約結束後的住屋安排。他又稱年底推出的首批34個單位包括市建局提供的豉油街單位。
蔡又指，今次提供單位的業主大部分為私人發展商，包括恒基及華懋等。
運輸及房屋局局長陳帆表示，計劃揀選的單位是安全、合理及衞生，「搵啲比較靚仔（單位），唔使點執。」他又稱計劃推行後會評估成效，不排除未來會擴展計劃。
陳帆又稱自政府提出有關構思後，有前線社工向他透露，近日劏房「租金回落左少少」，認為市場價格有受計劃牽引。他又稱，今次計劃與縮短公屋輪候冊「完全冇關係」。
被問到有報道指政府研究興建「貨櫃屋」，陳帆表示，不會回應傳媒的猜測說法，但任何可以紓緩房屋問題的方法，政府都持開放態度。
2017年9月19日下午5時11分香港電台《中文新聞》：
陳帆指社會房屋共享計劃與縮短公屋輪候兩者並無關係
運輸及房屋局局長陳帆表示，政府已推出十年建屋計劃，不認同「社會房屋共享計劃」做法短視，強調有市民居住環境非常惡劣，當局希望提供劏房以外更好選擇。
至於計劃會否令租金回落，陳帆不認為可以舒一口氣，但任何行為都會帶來牽引作用，相信計劃亦能相對發揮效果。
對於長遠如何處理劏房戶，陳帆說，若不讓這些租戶住在劏房，就要考慮短時間內有無另類住屋提供；如果沒有，就要以時間換空間，計劃其中目的是為輪候公屋市民，紓緩較困苦生活。
至於能否縮短公屋輪候時間，陳帆認為，兩者並無關係；又指可提供的單位雖然杯水車薪，但他指「勿因善小而不為」，即使未必可解決8萬多劏房戶的困境，都不能袖手旁觀。
後續報導（四）2017年9月24日香港01：【拆局】揭梁班子對過渡性房屋熱變冷之謎 組合屋須攀「大山」
後續報導（四）2017年9月24日香港01：【拆局】揭梁班子對過渡性房屋熱變冷之謎 組合屋須攀「大山」
政府正夥同社聯及房協研究興建「貨櫃組合屋」，作為基層市民編配公屋前的過渡性房屋，林鄭班子成員陸續表態認為可以考慮，最具份量當然是署理行政長官張建宗今日指有關構思值得考慮，更形容是「好的建議」。
曾幾何時，梁班子其實亦曾指興建過渡性房屋「值得思考」，惟及後對此態度卻急轉冷淡、甚至表明不可行，如今林鄭班子又會否重蹈覆轍？據了解，當年放棄此構思的最大關鍵，是緣於地區反對的「大山」，且看現屆政府如何克服而成功攀越。
張炳良3年取態急轉彎
曾被上屆政府冷待、已束之高閣的過渡性房屋構思，竟然重新納入現屆政府研究範圍，其實令人頗為意外，因去年10月31日時任運輸及房屋局局長的張炳良與香港社區組織協會和基層市民會面時，曾表明2014年政府制定《長遠房屋策略》時，確實曾研究過於沒有即時用途的土地，興建過渡性房屋的可行性，但經研究後，政府認為有關建議並不切實可行。
當時張炳良強調有兩大困難因素：首先是市區土地不足，合適的市區用地應盡量預留興建公屋，其次即使有土地可作其他暫時用途，政府仍需時間完成額外的基建工程（例如敷設污水渠）後，方可興建一定數目的過渡性房屋，所需時間比建公屋短不了太多，且面積和數量一定極其有限。
不過，2013年6月8日 張炳良曾表示，在短期空置土地興建過渡性房屋的想法「值得思考」，換言之相隔約3年多時間，當局徹底改變對過渡性房屋取態。
建過渡性房屋效益不及公屋
據接近政府消息人士透露，當年政府內部討論過程中，有兩方面是至為重要，一是成本效益問題，縱使真的物色到合適的土地作發展，緣何不索性拓展永久性房屋？「建公屋可建20層或以上，每層10伙已有逾200個單位，但過渡性房屋最多只有10層，每層只有數伙，如果要起(樓)，為何不起住到更多人的樓宇？」
另一個政府評估難度極大的問題，便是地區民意反對的「大山」。消息人士指，多年來政府爭取在地區加建公屋屢遇困難，地區人士反對及提出諸多要求，是令當局難以推展拓建公屋計劃的重大「關卡」。
消息人士解釋，過去不少在地區爭取加建公屋或居屋等計劃，地區人士均以影響居民生活，又或加重社區和交通負荷而反對，縱使部份願意接納，亦會提出一些額外要求如加建社區設施。「增建公屋在地區提出，地區人士往往會要求一併加建有蓋行人天橋、有蓋行人通道、社區休憩設施，但臨時性質的組合屋，他們又如何可以『爭取』這些設施呢？不少人連居屋或公屋喺住所隔離興建，往往都提出反對，試問貨櫃組合屋又怎會接受？」
梁振英呼籲「人人為我
我為人人」
事實上，過去兩任特首曾蔭權及梁振英，均曾公開呼籲地區人士要支持公屋計劃。曾蔭權於2011年7月14日 視察東涌住宅用地後，便曾表示「期望各區區議會和地區人士積極支持公屋發展計劃，當局會致力和各界溝通和聯繫，希望大家同心協力，讓更多市民能安居樂業」。
至於上任後不斷強調致力覓地增建公屋的梁振英，亦遇到地區強烈反對聲音，他在2014年7月26日 出席青年專業論壇以「宜居城市」為題發表演說，把可編配公屋量下跌歸咎地區阻力，「政府改變一些土地的規劃用途，希望把它改劃為出租公屋用途時，我們受到一些地區人士的反對，因此，我們的進度受到影響。因此，我們整體出租公屋的供應是不如理想。」
他當時呼籲全香港市民，「不管地區，他們住的地區，不管他們所屬的階層，更不管他們的年齡組別，能夠秉承『人人為我，我為人人』的精神」。
兩任特首要在地區加建公屋都遇到重大阻力，林鄭月娥領導的現屆政府又如何攀越地區反對的「大山」？連日來不論政府及社聯均無觸及此重大問題，看來過渡性房屋能否落實，仍存在相當大變數。
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